Las dificultades para acceder a una vivienda en régimen de alquiler en España por la escasa oferta en el mercado frente a la elevada demanda, el aumento de la renta mensual que hay que pagar por el arrendamiento y las pocas casas de parques públicos, son tres de los motivos que impiden, sobre todo, a determinados colectivos afrontar con garantías los pagos.
Los jóvenes, que tienen que retrasar la edad de emancipación, los hogares monoparentales, en notable incremento, las personas mayores y las personas sin hogar y todos aquellos colectivos que no pueden alquiler una casa en las condiciones actuales del mercado, son los que lo tienen más difícil.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26 de mayo del pasado año y conocida como nueva Ley de Vivienda, aprobada en el anterior gobierno de Pedro Sánchez, ofrece a las comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas para contener o reducir el precio del alquiler y aumentar el parque de vivienda en alquiler social.
Aspectos destacados de la Ley de Vivienda
El objetivo princpial de la nueva Ley de Vivienda es facilitar el disfrute de una casa digna a precios asequibles a todos los ciudadanos, especialmente, a los colectivos más vulnerables.
Algunos de los aspectos que regula son los siguientes:
- Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido.
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
- La comisión de la agencia inmobiliaria la debe pagar el propietario de la vivienda, lo que alivia la carga en el desembolso de la renta al inquilino.
- El Estado se compromete a aumentar el parque de vivienda protegida, es decir, con fines sociales.
En las zonas declaradas como tensionadas, como es el caso de las zonas turísticas y de las capitales:
- Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
- En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior.
- Posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.
La comisión de la inmobiliaria, según la nueva Ley de Vivienda, la paga el propietario que pone en alquiler su propiedad
Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.
Otros elementos a tener en cuenta en la nueva Ley de Vivienda
La Ley de Vivienda introduce también otras novedades para que las propiedades en alquiler lleguen al mayor número de beneficiarios posibles.
Es el caso de los incentivos fiscales, cuya finalidad es reducir los precios del alquiler e incentivar la oferta del parque de casas en alquiler.
Las bonificaciones en el IRPF para los propietarios que alquilen su vivienda oscila entre el 50% y 90%, según los casos que establece la nueva Ley de Vivienda
De ese modo, los pequeños propietarios con una casa en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF:
- Bonificación 50%: para todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación 60%: para viviendas que hayan sido rehabilitadas.
- Bonificación 70%: para casas alquiladas por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años y para casas destinadas a alquiler social “con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica”.
- Bonificación 90%: “Cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior”.
Las casas desocupadas pagarán más IBI
La nueva Ley de Vivienda establece el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley.
Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 por ciento, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal. La finalidad es refozar el uso del alquiler y refozar el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.
¿Cuánto me subirá el alquiler en 2024?
Sin lugar a dudas, una de las medidas más conocidas de la nueva Ley de Vivienda es la subida del precio del alquiler para este 2024. Al respecto la legislación dice lo siguiente:
- Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024.
- A partir de 2025, se tendrá en consideración un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta. En ese sentido, el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia, distinto al IPC, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Así, por ejemplo, si la cuota mensual a la que hace frente el arrendatario es de 600 euros, este 2024 será de un máximo de 618 euros al mes, lo que al año supondrá 216 euros más.
En el caso de un alquiler 900 euros al mes, la cuota mensual para contratos cuya anualidad venza este año, será de 927 euros al mes. Al año, el inquilino pagará 324 euros más.
En todo caso, si tanto el propietario como el arrendador llegasen a un acuerdo para subir más el alquiler por encima del 3%, esta se podría aplicar sin problema.
